坚守“共建”，曹舟南走出了一条新路

中房报记者 苗野 杭州报道

“我的终极目标是做资本共建。”蓝绿双城董事长曹舟南说。

二次创业5年有余，从变量共建到城市共建再到资本共建，曹舟南于2019年5月为蓝绿双城首创“共建”商业模式以来，他一直在坚守。这一次他提出用新模式“共建”好房子。

7月末，在杭州蓝绿双城总部，记者见到了曹舟南。久未露面的他看上去瘦了很多，“忙，一直在出差，最近还胖了点儿。”这段时间，曹舟南一直在关注政策变化，并保持高强度工作，辗转各地紧盯存量、变量和增量市场。他的微信朋友圈更是变身为蓝绿双城项目的宣传阵地，而文案每每都是“努力奋进”“积极进取”……在这里，能看到他和蓝绿双城一直在路上。

借助“共建”模式，蓝绿双城也在持续扩张规模。

截至目前，蓝绿双城累计签约项目超过180个，服务建筑面积超过5000万平方米，进驻100余座城市。今年上半年实现合同销售额108亿元。“我们不会刻意追求速度和规模，每年适度增加几个项目，保持一定规模的有质量增长就好。”曹舟南自嘲“胆子比较小”，在“共建”的过程中，他更关注产品和安全。

从“代建”到“共建”，曹舟南看到了什么？与“重投”和“代建”的区别在哪？

他起身拉过白板，用图例展示了他对“共建”的思考。“共建”就是以地方国企为主体，引入头部民企，合资设立项目投资公司和共建操盘公司，融合国企的投融资能力与民企的专业和服务能力，结合重资产投资与轻资产操盘为房地产发展新模式探路。

“共建就是双方入股，要真金白银投资到项目上。”曹舟南说，这是最大的区别。“换句话说，在共建模式中，蓝绿双城与地方国企相互持股，国企一定要成为股东并且参与决策，这样既能分享主要收益又能严控投资风险，而且还市场化了。”

在服务绿城十年间，曹舟南从地产重投资中开辟出“代建”轻资产模式。讲到“代建”，自然会提到曹舟南。但他认为，代建已是“红海”，共建才是行业未来。

“二六二”的概念

曹舟南身上的标签很多，理想主义、明星职业经理人、创业家、思考者……

他曾是“代建第一人”，基于2009年中国房地产业井喷，大量制造业企业依托属地化拿地加速入场催生了代建需求，为此曹舟南于2010年提出“代建”概念，并组建了相关公司。

2018年，曹舟南二次创业成立蓝绿双城，在业内首次提出“共建”模式，这是房地产界的新赛道。2020年“三道红线”出炉，曹舟南研究了三天三夜后，他更为笃定，中国房地产的集中度会进一步提高，“共建”的窗口期到了。

这一次二十届三中全会明确了未来房地产发展方向，曹舟南又沉入了新的思考。他将房地产发展新模式概括为“橄榄型模式”，并提出了“二六二”的概念。

“其中一个20%是房地产重投的1.0版本，少量的有持续性投资能力房企在核心城市核心地块做传统开发；另一个10%～20%是保障房代建市场，剩下的60%～70%就是共建。”曹舟南说，中国房地产下半场的发展新模式核心就是商业模式和盈利模式，而共建给出了答案。“我认为这是新发展模式的一个主体。”

那么，“共建”新在哪里？曹舟南总结了“五新”。

一是体制创新。融合国有企业（投融资能力）与民营企业（专业能力、服务能力）的核心竞争力，快速做强区域城市的市场主体，将土地资源、金融资源和大部分项目收益归集于国有企业，鼓励和支持民营企业专业化发展，促进多种所有制经济优势互补、共同发展。

二是机制创新。融合重资产投资与轻资产操盘，加快消除“高负债、高周转、高杠杆”的“重投”模式弊端，降低“责权利不对等”的“代建”模式干扰，确立以“共建共享”为主要方向的新模式，共同把握市场，共同承担风险，共同创造价值，共同享受收益。

三是动力创新。坚持“共建共享”原则，发挥地方政府、地方国企、专业民企、金融机构、设计和建筑单位等合力，统筹城市规划、出地计划、拆迁计划、开发建设计划和各类政策，激发全社会内生动力和创新活力，促进城乡融合发展，推进以人为本的新型城镇化。

四是市场创新。推进要素市场化改革，更好发挥市场机制作用，以市场需求连通城市规划、土地供应计划、拆迁计划、开发建设计划和投融资计划，构筑内生型市场，从源头上把握市场、匹配需求，以市场需求作为“晴雨表”来调控整体市场，实现资源配置效率最优化和效益最大化，创造更加公平、更有活力的市场环境。

五是管理创新。以“土地-住房-资产”全周期管理为主线，推行全面质量管理、全过程管理，推广应用科技、绿色、低碳、节能设施设备和建筑材料，提升产品、服务和城市建设品质，因地制宜发展房地产行业的新质生产力。

“共建已经走出了新路子。”曹舟南说。

共建“好房子”仍有大机会

上市，是蓝绿双城绕不开的话题。

“IPO计划进展如何？”“上市架构是否搭建完毕？”针对记者抛出的一连串问题，曹舟南说了四个字：水到渠成。

“我现在主要精力是做优布局、做好房子，所以上市暂时不着急。”曹舟南说，我为什么一开始就提出上市目标并且现在还坚持上市，因为上市确实可以进一步提高公司质量、资信质量，另一方面增加募集资金的来源。“但是我现在要做蓝绿双城的房地产发展基金，我需要种子基金，这对我来说更重要。”

这几年在找同伴、寻资源、拓项目之外，曹舟南也在做一些轻重资产分离和旗下公司股权腾挪的动作，初步形成以轻资产上市为主体的蓝绿双城科技集团和以重资产管理为主体的蓝绿共建实业发展有限公司。

“前者主导城市建设、运维和服务等业务，所以要规模化发展；后者承接重资产投资、装配式业务和房地产业基金，必然要严控投资规模。”曹舟南强调。

这也是在为下一步发展布局。

“缺不缺钱？肯定缺。共建的基本特征是需要持续投资的，当然我们会严格把控项目质地和投资规模。我手里100多个项目，这么多项目加起来，即使选择其中的一部分项目投资，投资压力肯定是有的，且后续还会有更多的好项目，投资是持续的。”曹舟南坦承，蓝绿双城的IPO在做，另外有很多上市公司和央企、国企都在持续跟他谈上市的事情。“他们主要看重蓝绿双城的共建商业模式和盈利能力，但我还在考虑中，不着急。”

在曹舟南的业务布局中，房地产基金是资金动力，也是投资收益的主要来源，而共建是帮蓝绿双城实现差异化竞争的商业模式。历经5年发展，蓝绿双城逐步从创业之初的变量共建，现在介入城市共建，未来要做资本共建，最终形成以资本共建为核心经营能力的涉房类资产管理公司，也是一种“泛资管、小投行”的投资形态。

这一切的基点都建立在“好房子”的基础之上。用曹舟南的话说，“产品定位是根本性”。他现在下的一盘大棋就是推动“新模式”，共建“好房子”。

曹舟南认为，房地产行业正在从“大而全”粗放发展的传统模式，进入到专注“好房子”建设和精细化运营的新阶段。“这是房地产市场发生的根本性变化。”他说，所以要用“共建”的新模式建设“好房子”，提供“好服务”。

当下，“好房子”建设已上升为国家战略。曹舟南要求在蓝绿双城全面贯彻“像造汽车一样造好房子”，在“蓝绿好房子”体系和首批“好房子”产品设计创新的基础上，加快建立对应“奔驰、宝马、奥迪”等梯次型水准的“好房子”体系，同时探索建立“好房子”生活样板体验试点、房屋保险制度试点、降低物业费试点，确立“好房子”品质保障体系。

这就是曹舟南的理想主义，这也很“曹舟南”。

谈及房地产行业发展，曹舟南认为，中央关于房地产业发展的政策体系已经初步形成，在中国城镇化率超过65%后，房地产业依然是关系国计民生的支柱产业。现在行业处于弱周期阶段，但行业的参与者对市场要有预期和信心，未来仍有大机会。

“保守估计市场要到2026年底企稳。”曹舟南说，未来一定还会出政策，“箱底”的工具应该还有，关键在于增强部门之间的政策协调，增进政策协同发力。